行业环境的变化，使房企分化越来越严重，大中房企的市占率不断提升，而中小企业的生存空间不断被压缩，销售放缓，收入放慢，利润降低在中小企业中间成为普遍现象。如果总结为什么会出现如此困境，概因在“房住不炒”的基调下，调控政策持续收紧，各城市不断涌现补丁类政策封堵投资性需求，来保持市场平稳运行。与此同时，行业融资继2020年的三道红线和房地产贷款集中制度之后，2021 年整体保持低位运行，房企普遍面临融资压力。在这样的背景下，行业分化、企业分化愈加严重，大中房企凭借资源优势、资金优势、运营实力等综合能力，市占率不断上升，中小房企在资金有限的情况下，市占率不断被挤压，不仅面临扩张问题，更甚者生存状况堪忧。

一、 阻碍中小房企规模增长的三个原因

中小房企过往主要存在三个问题：第一，周转慢。虽然房企为了规模有意识的增加投资力度，但是自身周转速度偏慢导致项目开发周期延长，致使资金回笼过慢影响后续开发，最终导致销售规模增长受限。第二，布局谨慎，扩张意愿弱。

房企无论是深耕区域，或者是已布局至核心城市，在市场热度较高的时期，对外扩张意愿谨慎，核心城市受调控政策严重影响，导致房企销售增速放慢，影响公司规模增长。第三，战略不坚定，左右摇摆。部分房企对市场判断失误，盲目多元化，又没有相应的资源作为支撑，最终多元化业务不仅未给公司带来高速的成长，地产业务也逐渐与其他房企拉开差距，即使后期转向住宅业务，但基本与时代失之交臂。

二、中小房企的出路与问题

根据我们对G30 房企的总结，发现这类企业受市场、行业变化的影响较大，不仅销售增速放缓，更甚者盈利下降，负债高企，去化不畅，项目开发能力减弱，如果这样持续下去，必然会出现恶性循环，对此房企纷纷寻求出路，以求得生存。但凡事必有两面性，当企业积极寻求出路的同时，也必然面临相应的麻烦。第一，不拿地难以生存，拿高价地又影响去化。第二，合作实现共存，但也要警惕合作开发带来的引狼入室。第三，注重运营效率，但很难实现降本增效。第四，坚定战略，避免盲目跟风多元化。

来源： 上海亿翰商务咨询

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