2020年房地产市场实现了超预期增长,但中国房地产市场的主基调并无改变。在行业环境趋稳、监管强化、整体市场空间仍存、企业发展降速的市场背景下,房地产行业进入全面竞争时代。房企未来应对内强基固本,精细化管理提升经营质效,对外响应国家政策号召打造第二增长曲线,抓住机遇增强综合实力,实现规模、效益和风险的平衡稳健发展。
目前房地产行业竞争激烈,行业变革、洗牌将持续,房企也将面临更大的不确定性和风险,包括企业外部的市场风险以及内部的经营风险。房企唯有强基固本、提升自身能力,才能在复杂的市场中做到心中有数,以成熟的机制、综合的能力应对万变的市场,从而获得长远的发展。
一、房地产企业发展战略研究
1. 审慎管理,稳健增长
(1)房地产金融审慎管理是里程碑
总体来看,我国房地产制度建设呈现出“房改”-“土改”-“金改”的脉络特征。1998年,住房货币化改革-房改,开启了蓬勃的房地产市场。2004年,“831”大限,实行土地出让招拍挂改革-土改,真正的让我国房地产发展走上了市场化。2020年,对银行房地产贷款比例限制,对房企“三道红线”融资限制,这次的房地产金融制度改革-金改,实行房地产金融审慎管理,与以前的“房改”、“土改”一样,本次“金改”也具有里程碑的意义,将再次深刻影响我国房地产发展。“房改”、“土改”都是放松性的,刺激房地产发展,而这次“金改”是收紧性的,管控房地产发展。
(2)房地产市场呈现弱周期性
在房地产金融审慎管理下,对银行的房地产贷款比例限制,避免了大量资金流向房地产市场的情况,从而会避免房地产市场暴涨,也减少房地产市场暴跌的隐患,房地产市场周期性将明显减弱。
(3)房地产市场呈现“慢牛”特征
未来10年我国房地产市场发展将呈现出“慢牛”市场。在城市化和经济增长驱动下,我国房地产市场仍有向上发展空间;改善型需求积极释放成房地产市场需求的关键支撑。
2. 强基固本,提质增效
随着房地产行业进入平稳发展阶段,行业逐渐从土地红利、金融红利向管理红利转变,进入全面竞争时代。房企应全方位塑造核心竞争力,从投资、产品、运营等各方面提升自身管理能力,做优产品、做强服务,并通过与大数据等新兴科技的结合,提升管理效率,为企业发展赋能,提升经营质效。
(1)稳投资精布局,抓住城市机遇
目前房地产整体规模处于高位,但不同城市间分化态势明显,城市投资风险显著加大,容错率越来越低,房企的精准投资能力愈来愈重要。随着中央提出“构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”,国内各要素将加速流动,城市发展格局将进一步分化。房企应识别城市机遇,通过精准布局赢得发展,同时,在融资监管强化的背景下,稳健拿地节奏,避免规模囤地带来的现金流风险。
重点城市群因规划利好、人口规模、经济支撑等方面更具优势,长期来看需求端更具韧性,房地产发展也存在明显优势,未来,抓住结构性机遇将成为推动房企稳定增长的重要手段。目前发展程度较高的五大城市群常住人口占全国比例为41%,GDP占比高达54%,商品房销售额、销售面积占比分别为58%、46%。且因为城市群的综合优势,不断吸引人口流入,五大城市群四年内常住人口增长1700万,为市场带来较大的需求支撑。“十四五”规划纲要也指出完善城镇化空间布局,发展壮大城市群和都市圈,未来城市群的优势或将进一步凸显。
长三角韧性较强,引领城市群市场恢复。2020年初受疫情影响各地商品房市场均出现大幅调整,3月后房地产市场逐步进入恢复通道,不同城市间恢复节奏存在一定的差异。长三角区域因其市场韧性较高,率先快速恢复,粤港澳区域市场下半年开始修复速度明显加快。长三角、粤港澳规模增长情况高于全国以及40个重点城市,凸显出较高的区域优势,从价格累计涨幅来看,长三角区域也较为领先。
在抓住机遇城市的同时,房企应均衡布局,提高企业发展韧性。2020年新冠疫情黑天鹅事件,对部分城市房地产市场造成短期内的较大影响,主要布局此类城市的房企业绩也受到一定影响。应看到,布局相对集中的房企受城市风险以及突发事件的影响较严重,房企应适度均衡城市布局,提高企业韧性,降低区域市场调整带来的风险。
(2)优产品细设计,提升居住体验
房地产市场野蛮生长阶段已过,进入回归经营的平稳发展期,企业竞争也逐渐回归到产品本身。而随着中等收入群体规模扩大、新生代人群逐步入市、疫情等因素影响,需求端对于住宅提出了更高的要求。在此背景下,房企应紧跟时代变化,精准把握当下人居新需求,以不断提升的产品品质和更加合理的空间设计满足客户需求,从而赢得口碑与市场。
1)改善型占据主流,五年持续增长
经过多年的房地产市场发展,目前我国房地产进入产品改善时代,满足人民由于购房需求升级带来的改善型需求的增长。未来,随着人民生活水平的持续提高,预计改善型产品将成为房地产市场需求的主要空间。
2)优化升级产品线,满足全方位需求
房地产市场的发展史也伴随着产品的不断升级迭代,2020年,房企继续以产品为重要抓手,从关注时代人居要素发布产品标准、梳理优化产品线、打造新的产品集合等多角度发力,以更加清晰、完善的产品覆盖面满足顾客不断变化的新需求。
3)细化住宅设计,优化功能空间
除了在顶层设计角度进行产品升级和优化,在具体的住宅功能与设计方面,房企亦着力改善,了解客户真实功能需求、解决目前产品痛点,力求优化空间以及功能规划,提升居住体验。